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¿Qué hacer si el inquilino se niega a dejar el apartamento o casa? Abogados explican cómo debe actuar el dueño
Expertos explican en EL TIEMPO lo que dice la Ley sobre los arriendos, inquilinos y propietarios.
Inquilino se niega a dejar el inmueble Foto: iStock
PERIODISTAActualizado:
El desalojo es una medida legal que permite al propietario recuperar un inmueble arrendado cuando se presentan causales específicas. En Colombia, este proceso está regulado por la Ley 820 de 2003, la cual establece el marco jurídico del arrendamiento de vivienda urbana.
EL TIEMPO consultó con varios expertos sobre cómo debería actuar el propietario del inmueble, según la normativa.
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Inquilino se niega a dejar el inmueble Foto:iStock
¿Qué debe dictar el contrato de arrendamiento para saber si se puede exigir la entrega del inmueble?
El abogado Ramiro Hernán Gómez, especialista en Derecho Comercial, indicó a EL TIEMPO que lo más importante es determinar con precisión la causal por la cual el arrendador va a exigir la entrega del inmueble:
- Vencimiento del plazo contractual: debe verificar que efectivamente se haya cumplido el término pactado y que se haya dado el preaviso correspondiente con la antelación legal requerida, es decir, tres meses.
- Incumplimiento en el pago de los cánones: debe revisar las fechas de pago establecidas, los montos adeudados y el tiempo de mora.
- Cláusulas de terminación anticipada
- Obligaciones específicas del arrendatario
Cabe aclarar que si el arrendatario deja de pagar sus obligaciones o le da mal uso al inmueble, el arrendador puede solicitársele que desocupe sin previo aviso.
Adicionalmente, se debe examinar cualquier condición especial que pueda afectar su derecho a recuperar el inmueble. Lo anterior, con el objetivo de "definir puntualmente la situación concreta en la que se encuentra para seleccionar la estrategia legal más adecuada", explicó Gómez.
Inquilino se niega a dejar el inmueble Foto:iStock
¿Qué requisitos legales debe tener el contrato para iniciar un proceso de restitución?
Gómez enfatizó en la importancia de destacar que no existen requisitos legales específicos que determinen la validez del contrato más allá del acuerdo de voluntades entre las partes. Esto que el contrato "puede ser válido aun sin formalidades escritas".
Así las cosas, indicó que solo basta con demostrar la existencia de la relación contractual, a través de cualquiera de los medios probatorios mencionados anteriormente, para iniciar el proceso de restitución.
El artículo 384 del Código General del Proceso establece requisitos probatorios demasiado flexibles para emprender el proceso de restitución.
Para iniciar este proceso judicial, la Ley exige contar con alguna de las siguientes pruebas:
- Prueba documental del contrato de arrendamiento suscrito por el arrendatario.
- Confesión del arrendatario realizada en interrogatorio de parte extraprocesal.
- Prueba testimonial, incluso de carácter sumario.
Inquilino se niega a dejar el inmueble Foto:iStock
¿Qué pasa si el contrato ya venció y el inquilino no quiere salir?
Una vez que el contrato de arrendamiento ha finalizado, el arrendador tiene el derecho a solicitar la restitución del inmueble al inquilino. En caso de que el arrendatario no quiera devolver la propiedad de manera voluntaria, el arrendador deberá iniciar el proceso judicial de restitución de inmueble arrendado ante las autoridades competentes.
En este proceso es fundamental que el arrendador identifique claramente la causal de terminación del contrato que sirve como fundamento de su solicitud.
De este modo, en el caso de un contrato que ha cumplido su plazo establecido, Gómez le informó a EL TIEMPO que la causal aplicable es la terminación natural por vencimiento del término pactado, para lo cual debe demostrarse que se otorgó el preaviso correspondiente con una antelación mínima de tres meses antes del vencimiento, notificando la decisión de no renovar el contrato.
Inquilino se niega a dejar el inmueble Foto:iStock
¿Es válido un preaviso verbal o debe ser por escrito?
La Ley 820 de 2003 establece de manera expresa que el preaviso debe realizarse por escrito y a través de servicio postal autorizado, por lo cual no es válido efectuarlo verbalmente.
Si, por el contrario, el arrendador omitió este requisito formal o lo realizó de manera inadecuada, la Ley presume que el contrato se prorroga automáticamente bajo las mismas condiciones, agregó el especialista en Derecho Comercial.
¿Qué tipo de proceso judicial debo iniciar si el inquilino no entrega el inmueble?
Para estos casos, se debe iniciar un proceso de restitución del inmueble arrendado, el cual que se encuentra regulado en el artículo 384 del Código General del Proceso.
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Gómez explicó que en la demanda es fundamental ser preciso y claro respecto a los motivos que fundamentan la solicitud de restitución, ya que de esta especificación dependen los efectos procesales que se generen.
Tenga en cuenta que si la causal invocada es el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento o de los servicios públicos domiciliarios, la Ley establece una regla particular: el arrendatario no podrá ser oído en el proceso si no realiza previamente el pago de la totalidad de los valores adeudados.
Así las cosas, el abogado agregó que esta disposición busca evitar que el inquilino extienda el proceso judicial mientras continúa habitando el inmueble sin cumplir sus obligaciones económicas.
Inquilino se niega a dejar el inmueble Foto:iStock
¿Qué tan largo y costoso puede ser un proceso de restitución de inmueble arrendado?
Miguel Ángel Pérez Palacios , abogado especializado en Derecho Procesal, en conversaciones con EL TIMPO, indicó que un factor que en la práctica acelera mucho la salida del arrendatario incumplido es la posibilidad de embargarlo a él o a su coarrendatario.
"Por eso es la importancia de firmar contratos con personas que brinden garantía, ya que en el mismo proceso el juez intenta cobrar los cánones que se adeuden desde antes de la radicación de la demanda y los que se generen durante el trascurso de la misma", explicó Pérez Palacios.
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Generalmente, un arrendatario que se encuentre embargado tiende a no permitir que se le aumente la deuda quedándose en el inmueble, porque se sabe que con el embargo le va a tocar pagar obligatoriamente. De este modo, Pérez destacó que, generalmente, se retiran sin necesidad de policía o sus coarrendatarios los instigan a dejar el inmueble.
En cuanto al valor, también es un asunto muy variable, porque depende de la relación entre el arrendador y el abogado, la posibilidad de embargar o no, entre otros aspectos. Sin embargo, el abogado en Derecho Procesal explicó que el proceso de restitución puede estar alrededor de los 5 salarios mínimos y se acostumbra a pactar un porcentaje para el abogado, de lo que se logre recuperar de los cánones debidos, aunque solo se trata de una estimación.
Inquilino se niega a dejar el inmueble Foto:iStock
¿Puede pedirse que se cobren daños o perjuicios en el mismo proceso?
En la demanda de restitución también se pueden cobrar los daños causados al inmueble por parte de la persona que lo tomó en arriendo.
Según el artículo 2005 del Código Civil, se debe restituir el inmueble en el estado en que le fue entregado, considerando el deterioro por el uso normal. Para esto, Pérez explicó que "se deben aportar a la demanda pruebas de los daños a través de expertos, documentos y entre otros, los cuales permitan determinar el nivel del mismo y que la culpa es del arrendatario".
¿Qué pruebas se deben tener para respaldar mi solicitud de restitución?
Se debe demostrar que el contrato de arriendo existe, ya sea escrito y firmado por el arrendatario o, en su defecto, con pruebas de los pagos del arriendo, mensajes entre las partes, testigos, entre otros.
Tenga en cuenta que, "una vez demostrado el contrato, lo que se hace es indicar que el arrendatario no ha pagado y, en ese punto, es este quien debe entrar a probar que se encuentra al día", indicó el abogado procesalista. Si el contrato se termina por malos comportamientos distintos al no pago, como alteración del orden o uso indebido del inmueble, deberán aportarse las pruebas correspondientes para cada caso.
¿Qué pruebas se deben tener para respaldar mi solicitud de restitución? Foto:iStock
¿Se puede cortar los servicios públicos si no me pagan y no desocupan?
El dejar sin al agua, al gas, sin comunicación o sin energía eléctrica de manera premeditada a una persona, podría afectarle la vida misma.
Miguel Ángel Pérez le indicó a EL TIEMPO que, por ejemplo, "se demuestra que por la desconexión un niño se intoxicó con un alimento o a una persona de la tercera edad se le dañó un medicamento y se vio afectada su salud por esto, quien desconectó los servicios podría resultar demandado e incluso podría ser denunciado ante la Fiscalía".
Así las cosas, no se debe tomar esta vía de hecho, es muy riesgoso, además de inhumano.
¿Qué consecuencias legales se tendría si se cambian las cerraduras para recuperar el inmueble?
Usualmente, los arrendatarios como primer salida piensa en cambiar las guardas del inmueble para recuperarlo; sin embargo, esto podría traer problemas legales.
Pérez le explicó que este hecho es una presión muy contundente contra el arrendatario incumplido, "pero además de implicar tomarse la justicia por mano propia, también puede causar daños colaterales que el arrendador no alcanzaría a calcular", al mismo tiempo que podría resultar demandado o hasta denunciado penalmente.
¿Qué consecuencias legales se tendría si se cambian las cerraduras para recuperar el inmueble? Foto:iStock
Incluso, si se demuestra la emergencia e inminente afectación de los derechos fundamentales, el arrendatario podría obligar a que se le permita el ingreso nuevamente al inmueble a través de una tutela, agregó el abogado especializado en Derecho Comercial.
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