¿Puede un inquilino tomar posesión de una casa o apartamento en Colombia?

Solo si demuestra determinadas acciones, un juez podría entrar a evaluar la posesión.

PERIODISTA11.01.2024 10:05 Actualizado: 12.01.2024 05:40

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Las personas que toman arriendos en Colombia están obligadas a cumplir con una serie de obligaciones establecidas desde el contrato de arrendamiento, como lo son pagar a tiempo el canon, cuidar del inmueble o no atrasarse con el pago de los servicios públicos.

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Si usted vive en arriendo, por ningún motivo, eso significa que es dueño del apartamento o casa. Solo en determinados casos, bajo una orden judicial, puede que el arrendatario o inquilino tome posesión del inmueble.

¿Cuándo un inquilino puede tomar posesión del inmueble?

Se puede evaluar la posesión del inmueble cuando el inquilino tiene actos de lo que se denomina como 'señor y dueño', solo si el propietario inicial así lo permitió y no hizo nada para revertirlo.

"Me refiero a que deja de pagar el arriendo, es el que hace las adecuaciones del bien, se encarga de prácticamente todo", explicó el abogado Manuel Correal, en una charla pasada con EL TIEMPO.

El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes, según Ley 820 de 2003. Foto:iStock

Los actos de 'señor y dueño' incluyen, por ejemplo, asumir el pago del impuesto predial, hacer modificaciones, entre otros: "Son todos esos actos que realiza la persona que, sin necesidad de ser el propietario, se comporta como tal. (...) No solamente es pagar el impuesto, es un conjunto de actos especiales. Cuando se comporta como si fuera dueño, pero sin serlo".

De manera errónea, algunos creen en el mito del tiempo, según el cual si lleva viviendo determinados años en el inmueble, podría convertirse en el dueño. Eso es falso, pues para analizar una eventual posesión debe probarse que ha actuado como si fuese el dueño.

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"Las circunstancias son variables. Puede ser que un arrendatario siga pagando por 10 años el canon a su arrendador y este no lo reconoce como poseedor. Ahí no pasa nada", expresó el abogado Óscar Iván Garzón.

¿Cómo puede hacer el inquilino para iniciar el proceso de posesión y propiedad sobre un inmueble?

Debe acudir ante un juez de competencia civil, detalla el Ministerio de Justicia en su portal LegalApp. Con la demanda, el juez recibirá las pruebas para verificar qué pasó con el dueño inicial y si no hubo violencia, clandestinidad u otro tipo de situaciones.

"El proceso de pertenencia solo se obtiene si se prueba la prescripción como forma de dominio, esto quiere decir que, si por el paso de tiempo se ocupa un bien inmueble, pagando las cuentas, impuestos, mantenimiento o retribución económica del predio, se puede solicitar el título del bien inmueble", añade.

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Los dueños de las propiedades deben cumplir con la ley. Foto:iStock

La prescripción extraordinaria (la forma en la que el poseedor se convierte en dueño) solo puede darse cumplidos los diez años, aclaró el abogado Correal en charla pasada con este diario.

Una vez más, acá se hace la claridad sobre el tiempo. No aplica solo la toma de posesión por vivir en arriendo un par de años, sino por demostrar que usted actuó como el dueño.

"Para demostrar esto puede hacer uso de los recibos de servicios públicos, de impuestos, de mejoras realizadas, testimonio de vecinos, fotografías, certificado de libertad y tradición entre otras. Además, el juez debe realizar una visita a la propiedad y revisar las afirmaciones y actos de posesión comentados por el demandante", sostiene el Ministerio de Justicia.

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Si el juez le da la razón al inquilino, ordenará que el inmueble pase a su nombre. Así, se convierte en dueño.