¿El seguro de un propietario de un apartamento debe ser el mismo del conjunto residencial?

Los seguros, el uso de las zonas comunes, las obligaciones de las personas jurídicas y las asambleas están detallados en las consultas.

“¿Pueden obligar a los propietarios de las unidades privadas (apartamentos), a contratar el seguro de zonas privadas, además obligando a ser con una determinada compañía de seguros?”

Los seguros obligatorios exigidos por la Ley 675 de 2001 son los que cubran los riesgos de incendio y terremoto de los bienes comunes, susceptibles de ser asegurados. De igual manera, se deberán contratar otros seguros contemplados en cada reglamento de propiedad horizontal, de acuerdo con lo pactado en cada póliza de estos. Los órganos de istración no pueden obligar a los propietarios de unidades privadas a contratar el seguro para esta clase de bienes ni con determinada compañía, salvo la seleccionada y aprobada por la asamblea de propietarios.

“Vivimos en un conjunto de casas en PH donde la asamblea adjudicó un área de circulaciones peatonales y vehiculares área común esencial a un propietario que no lo necesita. ¿Esto es acogido a la Ley 675?, ¿Lo pueden hacer?”

Según lo dispuesto por la Ley 675 de 2001 se prohíbe asignar a uno o más propietarios determinados, el uso exclusivo de bienes comunes que por su naturaleza o destino son de uso general, incluyendo las áreas de y circulación. De tal manera, que la decisión tomada por la asamblea estaría vulnerando una de las normas de orden público consagradas en la citada Ley.

En consecuencia, existe la posibilidad de que la asamblea subsane esta irregularidad que puede acarrear efectos negativos y perjuicios a los propietarios y a la persona jurídica de la propiedad horizontal. En caso de que aún sea posible impugnar la decisión de la asamblea por el tiempo transcurrido (dos meses después de la celebración de la reunión), cualquier propietario, el o el revisor fiscal podrán impugnar la decisión judicialmente. 

“Las istraciones de un edificio de propiedad horizontal, habían venido dilatando una deuda de cesantías, primas y demás cargos laborales a dos vigilantes. Estos demandaron y ganaron. ¿Esta deuda debe dividirse entre el número de apartamentos o debe hacerse por coeficiente de cada apartamento?”

Las obligaciones contraídas por la persona jurídica de la propiedad horizontal deben ser asumidas teniendo en cuenta los coeficientes de copropiedad. Por tanto, se debe revisar y aplicar el respectivo Reglamento de Propiedad Horizontal

“Quisiera saber si colocar un techo en un área común y que afecta la visibilidad y problemas de temperatura está permitido sin importar que afecte a algún apartamento?”

Además del cumplimiento de las normas urbanísticas y de propiedad horizontal, la colocación de un techo en el área común, debe considerar previamente la afectación que por tal motivo se ocasionará a propietarios y vecinos, pues se deben respetar los derechos fundamentales de estos, que se pueden ver vulnerados con esta intervención. Los propietarios perjudicados podrán actuar ante los órganos de istración para poner en conocimiento este hecho y obtener una solución, ya que además de la alteración de su derecho de uso y goce, el valor de su unidad puede disminuirse por el motivo anotado.

De igual manera, el propietario o tenedor puede ejercer las acciones policivas y judiciales pertinentes.

“La a convocó a una asamblea extraordinaria para comentarnos y para votar por realizar una tercera etapa y unos parqueaderos. Ya hay dos etapas, nos pidieron cuota extra porque el constructor que es propietario y tiene un porcentaje del 55% dice que él paga todo, es válida esa asamblea “

Como quiera que se trata de un conjunto que se adelanta por etapas, se deben analizar todos los antecedentes, y principalmente lo dispuesto por el Reglamento de Propiedad Horizontal, el cual, de conformidad con la Ley 675 de 2001 debe consignar expresamente las cláusulas necesarias para adelantar sin ningún obstáculo y de conformidad con las normas, el desarrollo de las etapas siguientes.

El artículo séptimo de la mencionada Ley de Propiedad Horizontal, regula este tema, previendo las condiciones mínimas que se deberán prever en cada reglamento. Considero que, si este ha sido bien estructurado, no es necesario que se realice una asamblea extraordinaria para seguir adelantando las etapas ya previstas, y como en el caso de la consulta la obra es asumida por el Constructor.