Así funciona el arriendo permanente de las zonas comunes en los conjuntos residenciales de Colombia

El uso y arriendo de parqueaderos, zonas comunes, salones sociales y demás áreas es detallado en las consultas.

“¿La istración de un conjunto netamente residencial puede alquilar de manera permanentemente el salón comunal a terceros para que desarrollen actividades comerciales?

Si es posible ¿Que requisitos legales y normativos se deben contemplar? ¿Qué requisitos debe tener el contrato de arrendamiento para la explotación de la zona común?

Si no es posible y se hace ¿A qué riesgos se está exponiendo a la comunidad?”

El salón comunal de un Conjunto Residencial debe ser para el uso de todos los propietarios, arrendatarios y demás tenedores de acuerdo con lo que señale el Reglamento, Manual de Convivencia y como lo disponga la Asamblea.

Siendo un bien común general no se podrá destinar de manera permanente y exclusiva para el uso de ninguna persona y, por tanto, su explotación no puede ser de carácter permanente, pues se estaría impidiendo su utilización a los demás propietarios. De igual forma, la utilización para uso comercial en la citada forma estaría contrariando las normas urbanísticas y el Reglamento de Propiedad Horizontal, por lo cual, el y demás personas que autorizaron este uso deberán responder por los perjuicios que se causen a los demás propietarios. Independiente de ello, coincido con el lector en que el uso comercial, aunque sea aprobado por la asamblea, genera inseguridad para el edificio y sus habitantes.

Los afectados pueden solicitar que el inmueble se restituya para el uso de salón social aprobado por las normas, y en caso de que sea necesario, cualquier propietario puede instaurar acción policiva, por cuanto el inmueble se está utilizando para un uso diferente al autorizado por la Licencia de Construcción. En todo caso, las normas policivas exigen unas condiciones para el funcionamiento del uso comercial, entre las cuales se destaca el cumplimiento de las normas del suelo.  

“Quisiera saber qué se puede hacer, pues en la asamblea de copropietarios se aprobó el cobro de los parqueaderos a los visitantes, pero nunca se aprobó que podrían ser usados por los residentes de forma permanente lo cual además es ilegal.”

Como lo he señalado en otras ocasiones la explotación económica de los parqueaderos de visitantes no puede implicar que estos se conviertan en bienes comunes de uso exclusivo ni permanente de ningún propietario, lo cual además está prohibido por la norma (Ley 675 de 2001 artículo 22). La asamblea no puede tomar decisiones vulnerando el reglamento de propiedad horizontal ni la Ley mencionada. por lo cual priman las normas de orden público de esta norma ( Sentencia C-738 de 2002 de la Corte Constitucional )

“Vivo en un conjunto donde no hay bicicletero, el no permite que se dejen en las zonas comunes, ¿esto es correcto? Siempre se ha dicho que deben estar en cada apartamento.”

La asamblea es el órgano de istración competente para reglamentar el uso de los bienes comunes, de acuerdo con el Reglamento de Propiedad Horizontal. El no puede disponer libremente de ningún espacio común de la copropiedad, y quien ubique cualquier elemento en estas zonas, sin autorización alguna estaría infringiendo el Reglamento y en determinados casos, desconociendo o alterando los derechos de los demás copropietarios.

Si la asamblea no ha aprobado un sitio para la ubicación de las bicicletas o de los bicicleteros, estas deben ser guardadas en los apartamentos. La ubicación de los bicicleteros, debe estar precedida de un estudio que incluye la posible afectación y riesgo para los espacios vecinos, ya que el uso para tal propósito puede ocasionar daños a los vehículos automotores.

Es necesario recordar que según el artículo 46 de la Ley 675 de 2001, se requiere un quórum decisorio del 70% del total de coeficientes cuando los cambios afecten los bienes comunes o signifiquen una sensible disminución en su uso y goce.  

“Me gustaría saber cómo gozar de mi derecho a las áreas comunes del parqueadero y poder acceder a los contadores si quienes tienen parqueadero colocaron una puerta y no tengo llaves para ingresar.”

Se deben revisar los planos aprobados y la licencia de construcción, así como los documentos técnicos y jurídicos de la propiedad horizontal, pues cualquier servidumbre que se haya establecido no puede desconocer los derechos del propietarios o tenedor para acceder al bien común que se le haya asignado, cuando lo requiera. Los derechos de servidumbre se regulan y protegen en el Código Civil y en el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana.

“Vivo en un conjunto pequeño de 60 apartamentos, eventualmente he pedido el baño prestado del salón comunal y la istración me dice que está prohibido usar el baño del salón social a menos que lo alquile para alguna reunión. ¿Es esto cierto que yo como residente y propietaria no pueda usar el baño del salón social?”

El uso y goce del salón social, así como de los bienes comunes se regula en el Reglamento de Propiedad Horizontal y en el Manual de Convivencia, si este existe. De tal manera que la istración de acuerdo con estas previsiones y el mandato de la asamblea de propietarios podría restringir el uso permanente de estos bienes durante determinados lapsos. Sin embargo se debe revisar cada caso en particular porque es diferente si el baño se ubica dentro del salón social o fuera de este, Además otras circunstancias como el hecho de quien lo requiera de manera no permanente sea una persona que lo necesite por motivos de discapacidad. Edad avanzada o enfermedad

Nora Pabón Gómez