Propiedad horizontal: uso de bienes comunes en los conjuntos residenciales

Consultan los lectores.

(Las otras respuestas de la abogada Nora Pabón Gómez las puede consultar en el siguiente enlace: Nora Pabón Gómez)

“Consulto sobre la prohibición de ingreso y egreso de locatarios por mora en pago cuotas de istración. ¿Puede la a prohibir esto?”

El no puede impedir el ingreso y egreso de los arrendatarios a una unidad privada ni a los bienes comunes, en razón de que el propietario se encuentre en mora en el pago de las cuotas de istración, porque se estaría vulnerando el derecho de propiedad y, además, en razón de que para el cobro existen otras alternativas especificas consagradas por la Ley y por el respectivo reglamento, para obtener el cumplimiento de esta obligación.

Entre estas medidas, se prevén el cobro de intereses; la publicación del nombre de las personas que se encuentren en esta situación, tanto en la convocatoria en las asambleas como en listados colocados en determinados sitios; la suspensión del uso de ciertos bienes y servicios comunes. Ello sin perjuicio del cobro judicial que no solo se puede hace al propietario, sino al arrendatario o tenedor. En varias ocasiones he recordado la importancia de que los arrendatarios, antes de firmar el contrato sobre un inmueble sometido a propiedad horizontal, soliciten a su arrendador el paz y salvo de la istración.

En caso de perturbación del uso y goce de una unidad privada o de los bienes comunes por parte de la istración, el afectado puede acudir a las autoridades policivas. 

“¿Se infringe la ley de propiedad horizontal si con la cuota de istración mensual se poda las áreas privadas?

En el conjunto donde resido hace más de cuatro años siempre se ha realizado dicha actividad de esta manera. Recientemente, un copropietario presentó dudas frente a las disposiciones legales en esta materia.”

El valor que pagan los propietarios por las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, se relaciona solamente con los bienes y servicios comunes requeridos por cada copropiedad. El caso de la consulta es frecuente en los conjuntos, agrupaciones o unidades inmobiliarias cerradas de casas o interiores, para conservar la uniformidad, paisajismo y aseo de ciertas zonas privadas libres en beneficio de todos los copropietarios y de la valoración de todos los inmuebles.

También se presenta esta situación no solo con relación a los jardines, sino a las piscinas y otros elementos comunes, en los cuales se quiere preservar la seguridad y salubridad. Sin embargo, las personas que gocen de este servicio, no obstante estar coordinado con la istración, deben cubrir este valor por separado.

“¿Puede una a y un consejo istrativo hacer cambio (construcción nueva) de una portería sin primero contar con la asamblea?”

El único órgano de istración que tiene la facultad de aprobar la alteración del uso y goce de los bienes comunes es la asamblea de propietarios, cumpliendo con el reglamento de propiedad horizontal, las normas urbanísticas y otras aplicables a situaciones determinadas; igualmente, se deben analizar previamente varios aspectos de contenido técnico, jurídico y económico, incluyendo en el primero la seguridad de quienes van a ocupar el espacio y de la copropiedad en general.

Para el fin indicado debe ser convocada la asamblea de manera extraordinaria, la cual, en caso de que la obra afecte la destinación de los bienes comunes o implique una sensible alteración de su uso y goce, requiere que la decisión sea adoptada por una mayoría calificada del 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad (Artículo 46, Ley 675 de 2001). 

Envíe su pregunta, muy concreta y sin anexos, al correo: [email protected]