¿Los conjuntos residenciales pueden imponer multas sin tener personería jurídica?

Comentarios sobre usos de la personería jurídica, garantías para el en medio de modernización y los derechos y obligaciones durante las obras.

“¿Una istración de un conjunto residencial, específicamente el consejo de propietarios, puede imponer una multa sobre un propietario o arrendatario, sin que dicha istración cuente con personería jurídica?”

Se debe consultar el reglamento de propiedad horizontal, pues aún sin que se haya reformado para adaptarlo a la Ley 675 de 2001, es posible que previera la imposición de multas por parte del juez de acuerdo con normas anteriores. De todas formas, bajo la Ley 16 de 1985 ya derogada, los edificios que se sometieran a ésta obtenían su personería jurídica.

(Además: Esta es la multa que puede recibir si usa 'apps' como Uber, DiDi y otras plataformas de transporte)

Actualmente la sanción de multas como sanción por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias se contempla en la citada Ley vigente de propiedad horizontal y se puede aplicar con ciertas condiciones contempladas en la norma, entre estas, que se tipifique la falta en el reglamento, con la respectiva sanción que se deba imponer. Conocemos que la persona jurídica de la Ley 675 sólo surge cuando quede registrado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos el acto de constitución o reforma sujetando el inmueble a este Régimen. Con este fundamento puede ejercer su derecho de defensa y contradicción ante el .

“En una propiedad horizontal se decidió en asamblea extraordinaria cambiar los conserjes por un edificio inteligente ; uno de los propietarios que estuvo en la reunión aprobó la decisión, pero al pasar unos días , debido a que es ciego , ha puesto inconvenientes aduciendo que le violan sus derechos, anuncia que va a demandar. Estuvo de acuerdo, ahora se retracta. ¿Puede impedir que se lleve a cabo la modernización del edificio?, además que se le dan las garantías para el las que ofrece la empresa que realizara el trabajo.”

La decisión tomada por la asamblea de propietarios es de obligatorio cumplimiento para los asistentes, ausentes y disidentes. Aunque los cambios en el sistema de ingreso del Edificio fueron modificados, es necesario analizar los antecedentes del caso, pues se debe garantizar que se respeten los derechos fundamentales de las personas que tengan algún tipo de limitación para ingresar y desplazarse, por lo cual la decisión podría haber quedado viciada y ser susceptible de impugnación.

Los demás propietarios aunque están en su derecho de modernizarse, ello no implica que se deba perjudicar a ninguna persona con algún tipo de limitación , ni hacerle más difícil el ejercicio de sus derechos y los más importantes , a la vida , a la salud y a la seguridad. Existen normas especiales que protegen a a las personas con limitaciones y sanciones para quienes no las cumplan.

“¿Cuáles son los derechos y obligaciones de los vecinos cuando otro está realizando obras, reformas y similares dentro de un conjunto residencial?

¿Existen límites de tiempos? ¿Cómo se mide la afectación de ruido, descanso, afectación de otros por el ruido generado? ¿Qué pasa si un vecino trabaja desde su casa y es afectado por el intenso y constante ruido de lunes a sábado?”

Toda persona puede adelantar obras para reformar o remodelar sus unidades privadas pero debe cumplir con los requisitos y condiciones que señale el reglamento de propiedad horizontal y el manual de convivencia y que buscan garantizar los derechos de todos los propietarios, residentes y ocupantes a la vida, a la salud , a la tranquilidad, a la seguridad y a un ambiente sano.

Por otra parte dependiendo de la obra que se adelante , podría requerirse de la aprobación del o de la asamblea de propietarios.

En casos de reforma, ampliación o adecuación y otras , se deberá obtener la licencia de una de las curadurías urbanas u oficinas de Planeación y cumplir con las normas urbanísticas.

Adicionalmente el Código de Seguridad y Convivencia Ciudadana (antes Código Nacional de Policía) consagra varias disposiciones aplicables . No sólo los propietarios deben acatar las normas y limitaciones sino la istración cuando realice obras en los bienes comunes. Los es y consejos de istración deben consultar todas las normas al respecto incluyendo las de control de ruidos y facilitar su conocimiento a los residentes y s, las cuales se aplican también con relación a las personas que trabajan en casa a través de cualquier modalidad.

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