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¡Ojo! Tener escritura no significa que ya sea dueño del inmueble en Colombia; este es el registro correspondiente

La permanencia del vendedor como titular en el certificado implica riesgos legales y financieros para el comprador.

Mientras la escritura no esté registrada, el vendedor sigue figurando como dueño en el certificado de libertad y tradición Foto: iStock

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Estefanía Mayorga Rincón

15.05.2025 10:18 Actualizado: 15.05.2025 12:18

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En Colombia, poseer una escritura pública no otorga automáticamente la propiedad de un inmueble. Aunque este documento formaliza ciertos actos jurídicos, la verdadera titularidad se adquiere únicamente mediante su inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP).

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Este proceso, conocido como tradición, es esencial para que el comprador sea reconocido legalmente como propietario del inmueble.

Mientras la escritura no esté registrada, el vendedor sigue figurando como dueño en el certificado de libertad y tradición, lo que puede generar riesgos legales y financieros para el comprador.

El proceso es conocido como tradición Foto:iStock

¿Qué se necesita para ser dueño de un bien inmueble?

De acuerdo con lo explicado por el abogado Jhon Morales, especialista en derecho procesal, derecho urbano y en responsabilidad civil "ninguna escritura pública por muy notaria que la otorgue, por muy firmada que este por el notario, por el vendedor, por el comprador, por cualquiera, no hace dueño a nadie de absolutamente nada, si no se completa el registro correspondiente de esa escritura en el folio de matrícula inmobiliaria".

Lo que realmente convierte a una persona en propietaria de un bien inmueble es la tradición jurídica, la cual se formaliza al inscribirse en el folio de matrícula. Es a partir de ese momento, cuando el comprador figura en dicho registro, que se reconoce legalmente su propiedad.

Morales se apoya en lo establecido por la Ley 1579 de 2012: "Las actas de conciliación en las que se acuerde enajenar, limitar, gravar o desafectar derechos reales sobre inmuebles se cumplirá y perfeccionará por escritura pública debidamente registrada conforme a la solemnidad consagrada en el Código Civil Escritura Pública que será suscrita por el Conciliador y las partes conciliadoras y en la que se protocolizará la respectiva acta y los comprobantes fiscales para efecto del cobro de los derechos notariales y registrales".

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Lo que realmente convierte a una persona en propietaria de un bien inmueble es la tradición jurídica Foto:iStock

Es por ello, que el abogado recomienda a los compradores de propiedades, que exijan y verifiquen el registro del acto en el folio de matrícula inmobiliaria, en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la jurisdicción o el círculo registral correspondiente, de lo contrario "tendrá una escritura, pero no será dueño".

¿Cuáles son los elementos constitutivos del registro inmobiliario?

De acuerdo con el Artículo 7 de la Ley 1579 de 2012 los documentos de registro se componen de:

Matrícula inmobiliaria
Radicadores de documentos y certificados
Índices de inmuebles y propietarios
Archivo de documentos antecedentes
Libro de testamentos
Libro de actas de visita.

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¿Cuál es el objetivo de registrar la propiedad inmueble?

El Artículo 2 de la Ley 1579 de 2012 explica que este registro tiene los siguientes objetivos básicos:

Servir de medio de tradición del dominio de los bienes raíces y de los otros derechos reales constituidos en ellos de conformidad con el artículo 756 del Código Civil.
Dar publicidad a los instrumentos públicos que trasladen, transmitan, muden, graven, limiten, declaren, afecten, modifiquen o extingan derechos reales sobre los bienes raíces.