Reparaciones locativas en inmuebles arrendados

Consultan los lectores: "Recibí el apartamento en arriendo hace 6 años sin pintar. El estado es lamentable y llevo los últimos tres años solicitando la pintada. La respuesta de la inmobiliaria es que el dueño no acepta. Pasé mi carta de terminación y se me fue un año más de arriendo y nada que dan respuesta para este efecto, haciéndome recibir tres contratistas, un arquitecto y sus conceptos son que hay que pintar. Ahora que pedí la terminación, me envían una carta donde dicen que yo debo pintar. Quisiera saber si eso es motivo para terminar un contrato de mi parte, o como puedo obligar a que me hagan este trabajo."

Como en todos los casos planteados en este espacio, es necesario revisar los antecedentes y principalmente el respectivo contrato de arrendamiento.

Aunque inicialmente correspondería al arrendatario pintar el apartamento, ya que se trata de una reparación locativa, él aclara que lo recibió sin pintar y ahora el arrendador le exige que lo entregue en perfecto estado, sin tener en cuenta que su actitud pudo aumentar el deterioro en que se encontraba el apartamento y ocasionar que el arrendatario no pudiera ejercer tranquilamente y sin perturbación el uso y goce del bien.

En lo relacionado con este tema, el artículo 2028 del Código Civil prevé: “Reparaciones locativas a cargo del arrendatario. Las reparaciones llamadas locativas a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción”. Se debe observar además el artículo 2029 del CC sobre obligaciones especiales del arrendatario.

Por otra parte, la Ley 820 de 2003 que regula el contrato de arrendamiento de vivienda urbana establece, entre las obligaciones del arrendatario: “(…) Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.”

De acuerdo con estas normas y lo que informa el consultante, salvo que en el contrato de arrendamiento inicial se hubiera acordado que el arrendatario lo debía entregar pintado, existen suficientes argumentos para dirigirse de nuevo y esta vez mediante un derecho de petición ante la empresa inmobiliaria insistiendo en la solicitud y según la Ley mencionada, en caso de que el arrendador no acepte, o no lleguen a un acuerdo, se podrá terminar de manera unilateral el contrato por el arrendatario , desde luego , siguiendo el procedimiento y las condiciones señaladas en la Ley 820 de 2003.

Por último, la inspección, vigilancia y control en materia de contratos de arrendamiento de vivienda urbana corresponde a las alcaldías distritales y municipales y entidades citadas en el artículo 32 de la Ley enunciada. En Bogotá, esta función está asignada a la Secretaría Distrital del Hábitat, en la cual podrán obtener mayor asesoría e intervención las personas afectadas.

Nora Pabón Gómez

Abogada - Asesora externa

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