La hipoteca inversa y el maltrato de las ideas

Una excelente idea ha sido propuesta, en medio de las urgencias que padecemos, por el eficiente y diligente ministro de Vivienda, Ciudad y Territorio, Jonathan Malagón, cuyo objeto en términos generales, podría decirse, es incorporar a la actividad productiva y al mercado a personas mayores de 65 años que a través de una larga vida de trabajo lograron adquirir una vivienda, pero que hoy no tienen ingresos suficientes, no solo para el mantenimiento de aquella sino para su propia y decorosa manutención.

Dicho proyecto no es una simple especulación teórica, sino una extrapolación a nuestro medio de experiencias exitosas de, aproximadamente, 40 países, entre los cuales están los de mayor nivel de desarrollo como son los Estados Unidos, países de Europa y algunos asiáticos.

Este proyecto es novedoso, en cuanto que ataca algunas de las manifestaciones de pobreza oculta como, por ejemplo, personas solas que después de haber dedicado su vida a servicios en las comunidades religiosas, cívicas o comunitarias han llegado a la edad de retiro con una pensión insuficiente o a veces sin pensión, lo cual les crea graves problemas para atender a su manutención. También cabe mencionar los problemas de la desatención familiar con los mayores, a quienes o bien se les tiene en condición de abandono en su propia vivienda o bien, forzando su voluntad, se les obliga a traspasos leoninos de la propiedad y se les lleva a hogares geriátricos en detrimento de su calidad de vida.

En tal sentido, el proyecto rescata la voluntad y autonomía de adultos mayores que, física y mentalmente, tienen la capacidad de gestionar su hogar en condiciones normales e independientes.

Este proyecto, al entregarle al adulto de 65 años y más una corriente de ingresos futuros por el resto de su expectativa de vida, con la garantía del bien raíz que se entrega como prenda, produce un efecto macroeconómico que, aun cuando marginal, crea una nueva fuente de ingresos y gastos, dado que vuelve productivo un inmueble que solo estaba ocasionando gastos, lo cual fomenta el incremento de la demanda efectiva de los hogares y, por supuesto, genera un mejor nivel de bienestar.

Sobre las tres clases de hipoteca inversa, de las que habla el artículo 2 del anteproyecto sugiero revisar el “de única disposición”, por cuanto se trataría de una sola suma relativamente cuantiosa, que podría hacer correr riesgos como el de que unos parientes inescrupulosos se la apropien, un negocio que fracase o una estafa. Es decir que el fundamento y espíritu de la norma, que es asegurarle a las personas mayores un resto de vida estable, con un flujo mensual de ingresos garantizado, no se cumpliría.

En países como los Estados Unidos, por ejemplo, cuando una persona se gana un premio gordo de lotería siempre le ofrecen la opción de si, en vez de recibir la totalidad del premio de una vez, prefiere una acción diferida de recibirla en cómodas cuotas mensuales durante un periodo previamente acordado.

Como el artículo 9 expresa que el avalúo se revisará cada cinco años, habría que armonizarlo con los artículos 11 y 19 que hablan de “renegociación de las condiciones”, que parecen estar abiertos a cualquier momento para que la renegociación sea el producto del nuevo avalúo. Aun cuando el avalúo quede en manos de un organismo “Autorregulador Nacional de Avaluadores (ANA)”, no queda en claro que su aceptación debe ser por las dos partes, por lo que, en caso de cualquier desacuerdo, este podría ser dirimido por un arbitraje de la Cámara de Comercio.

Como quiera que tanto el Fondo Nacional de Ahorro (FNA) como Colpensiones son considerados por las normas legales pertinentes como organismos financieros, estos deberían también participar de ese nuevo mercado, lo cual está más de acuerdo con su ámbito misional que las del resto de entidades privadas de dicho sector. Lo anterior también serviría para disipar las demagógicas especulaciones de ciertos activistas políticos, que se suelen agarrar de ciertas expresiones de promoción del proyecto, como que “sería un negocio entre privados” como si fuera una manera de facilitar un mayor enriquecimiento de la banca privada.

Como quiera que se dé la opción de avaluar tanto en moneda legal como en UVR, es mejor dejar el concepto de moneda legal constante, es decir, actualizando dicho valor con el IPC del Dane.

En lo posible limitar los actores al hogar primigenio de la pareja o el que por razones de fuerza mayor se haya convertido en hogar unipersonal, con el fin de evitar los problemas derivados de la propiedad repartida, por cuanto tampoco aquí se cumpliría plenamente el objetivo de que la renta vitalicia la perciba plenamente el adulto mayor al que se quiere beneficiar. Es decir, que al concepto de propiedad repartida se le trate de la misma forma restringida que el de la propiedad familiar inembargable.

Finalmente, lo más importante, y lo ha reiterado el ministro Malagón, se trata de una negociación voluntaria con procedimientos transparentes, que tiene la posibilidad de mejorarle la vida a un potencial inmenso de personas que el proyecto estima en un millón ochocientas mil.

Amadeo Rodríguez Castilla

Economista consulto