Los tropiezos del sector vivienda en dos años y las tareas pendientes que tiene que resolver la nueva ministra Helga Rivas

Ante la llegada de Helga María Rivas como nueva ministra de la cartera de Vivienda tras la salida de Catalina Velasco Campuzano, el sector espera salir avante, resolver inconvenientes y cumplir con compromisos pendientes. 

Para ello, los expertos señalan que la hoja de ruta debe apuntar a solucionar los  obstáculos de Mi Casa Ya, apostar por el potencial de crecimiento de la vivienda que no es de interés social y ofrecer opciones para disminuir las renuncias a la compra de vivienda. 

El sector que recibe Rivas reporta de enero a mayo, unas ventas de vivienda que registraron una contracción acumulada del 14  por ciento frente al mismo periodo del 2023, así lo reveló un informe de Coordenada Urbana, el sistema de información de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), resultado que fue idéntico al registrado en el periodo  de enero a abril, lo que deja ver que los indicadores de comercialización se mantienen bajos.

En los cinco primeros meses del año se registraron preventas por 15,46 billones de pesos, un valor que contrasta con los periodos equivalentes del 2023 (17,35 billones de pesos) y 2022 (27,25 billones de pesos). Sin embargo y a pesar de estos resultados, el Ministerio de Vivienda asegura que los indicadores del sector vivienda se están estabilizando respecto al impacto causado por la pandemia.

La saliente ministra Velasco señaló que según Galería Inmobiliaria, en junio las ventas aumentaron 41,6 por ciento frente al mismo mes del año pasado y solo las ventas de vivienda de interés social (VIS) subieron 86,3 por ciento. 

De acuerdo con la ministra Velasco, el balance general muestra que en 2024 se han entregado 26.487 subsidios por 873.673 millones de pesos.  "No nos ha faltado un solo subsidio, se están asignando a un ritmo maravilloso. Las coberturas no tienen ningún riesgo porque hay suficientes para este año y estamos haciendo el trámite para las coberturas que se tienen que otorgar el año entrante. Yo estoy optimista porque todas las cifras están mejorando", manifestó.

Pero es que en los dos años que Velasco estuvo al frente de la cartera hubo cambios que afectaron la dinámica o así lo presentó el presidente de Camacol, Guillermo Herrera,  quien afirmó que los cambios a Mi Casa Ya tuvieron dos efectos "bastante indeseables" para el sector. El primero, acabó el mecanismo de preventas que permitía a los hogares saber desde un inicio que contaban con un subsidio y podían salir a comprar vivienda.

Lo segundo, se incorporaron más trámites como el Sisbén, que generaron grandes retos y problemas para los hogares porque "de un momento para otro y sin transición, tuvieron que salir a hacer un trámite que se había eliminado en el 2015 cuando se creó Mi Casa Ya", dijo Herrera.

Para asignar los cupos de Mi Casa Ya,  se debe estar en la encuesta Sisbén IV y con el esquema de preasignaciones, a lo cual se suma desde 2024, además se deben cumplir con una clasificación en Sisbén IV entre A1 y D20, las personas no deben ser propietarios de vivienda en el territorio nacional ni  haber sido beneficiarios de un subsidio familiar de vivienda; exceptuando los casos en que este haya sido en la modalidad de mejoramiento o arrendamiento. Tampoco deben haber sido beneficiarios de la cobertura a la tasa de interés y tienen que contar con un crédito hipotecario o leasing habitacional aprobado y vigente.

Para Laura Llano, investigadora de la Asociación Nacional de Instituciones Financieras, Anif,  otro cambio que se dio está en la estructura de priorización del programa para que se desarrollen proyectos en en municipios de categorías cuatro, cinco y seis, pero "esto hace difícil que las familias tomen la decisión de comprar su vivienda en un municipio de esas características  o lleva a que las constructoras no le apuesten a desarrollarlos"

Además, al implementarse este nuevo requisito, también ocurrió que hogares que estaban a la espera del subsidio de Mi Casa Ya porque cumplían las condiciones que trazaba inicialmente el programa no lograron hacer el cierre financiero de su vivienda porque no tenían la clasificación del Sisbén IV que se requería o tuvieron que volver a hacer el proceso porque no contaban con la encuesta.

En febrero pasado, el modelo de preasignación de subsidios de Mi Casa ya fue modificado y  a partir de ahí funciona con un esquema de preventas  que está dirigido a hogares que desean adquirir vivienda nueva de interés prioritario (VIP) en suelo urbano o rural. 

Los interesados en ser beneficiarios deberán postularse al programa Mi Casa Ya en el establecimiento de crédito, entidad de economía solidaria o caja de compensación familiar de su preferencia e informar que desean la preasignación del subsidio y cumplir los requisitos establecidos.

De acuerdo con Guillermo Herrera, la preasignación de subsidios para VIP no es un mecanismo que permita reactivar el sector ni genera un incremento importante en las ventas de vivienda porque las VIP son apenas el 6 por ciento de la oferta total de vivienda en el país.

Mientras que Velasco resalta que estas preasignaciones han demostrado que es posible llegar a las familias que más lo necesitan y a la fecha se han preasignado 681 subsidios para la adquisición de vivienda VIP en 2025 y 2026.

Además, descarta la posibilidad de que este mecanismo de preasignaciones se pueda aplicar para la compra de vivienda de interés social (VIS), una petición que no solo hace Camacol sino también Asobancaria.

De acuerdo con la Asociación Bancaria y de Entidades Financieras de Colombia, Asobancaria, para impulsar este segmento, cada peso que se invierte en este sector genera 9,6 pesos en la economía.

"Esta rama está conectada con el 56 por ciento de los sectores productivos y genera uno de cada 5 empleos en el mercado laboral colombiana y en el Informe Trimestral de Vivienda, elaborado por Asobancaria, se reitera la necesidad de estimular los segmentos de vivienda de interés social (VIS) y No VIS, especialmente este último por su gran incidencia en la economía del país", dicen.

Para Alejandro Quintero Romero, director de Vivienda y Leasing de Asobancaria, el segmento No VIS tiene un potencial para impulsar la recuperación económica,  por su  factor multiplicador de 9,6, es decir que cada peso invertido en este segmento genera 9,6 pesos en la economía.

"Una medida clave para impulsar la vivienda No VIS, según la Asociación, es revisar el parámetro regulatorio que determina el porcentaje del ingreso que los hogares pueden destinar a la compra de vivienda, el LTI (Loan To Income), actualmente fijado en el 30 por ciento y por eso se debería flexibilizar al 40 por ciento en el segmento, igualando  el que existe para el segmento VIS. Esto permitiría a aproximadamente 1,4 millones de hogares adicionales acceder a este mercado, brindándoles la oportunidad de convertirse en potenciales compradores de este tipo de vivienda", apunta.

La cartera de vivienda de las entidades agremiadas a Asobancaria ya suma 109,3 billones de pesos  y representa el 18,8 por ciento de la cartera total, por tanto el gremio prevé que la cartera de vivienda de sus afiliadas cerrará este año con un saldo de 114,1 billones de pesos, lo que significaría un crecimiento nominal del 5,55 por ciento en comparación con 2023.

Mario Ramírez, el presidente de Fedelonjas expone que el primer reto es reactivar la confianza de los 261.000 hogares que se conforman anualmente quienes necesitan tasas bajas y mensajes positivos para retomar su confianza.

"Los bienes usados conforman el 90 por ciento de las transacciones inmobiliarias y también jalonan una cantidad relevante de empleo en remodelaciones, decoraciones y acabados y mueven la economía, especialmente en ciudades intermedias y pequeñas. Mantener activo el usado ayuda a que las ciudades se conserven, a que los sectores no se deterioren y a que el patrimonio de las familias se valorice" destaca.

Para Ramirez,  ahora que la cantidad de familias arrendatarias es superior al volumen de propietarios, "es relevante considerar el subsidio de arrendamiento dentro de la política de vivienda como un mecanismo que les ayude a los hogares de menores recursos a hacer la transición para convertirse en propietarios y conformar un patrimonio sólido", agregó.