Propiedad horizontal: ingreso de paseadores de mascotas y derechos de uso de espacios comunes

Consultan los lectores.

(Las otras respuestas de la abogada Nora Pabón Gómez las puede consultar en el siguiente enlace: Nora Pabón Gómez)

“Mi caso particular es que vivo literalmente al lado del salón social (Propiedad Horizontal). Cuando hubo cambio de istración, la nueva a ha tomado este lugar para realizar reuniones con más frecuencia. Como todos sabemos, cuando una persona está bajo los efectos del alcohol, no respetan las advertencias de los vigilantes y siempre se viola la hora de finalización pactada en el manual de convivencia, el sonido, entre otros. (…)

El conjunto residencial cuenta con 61 unidades y al permitir el uso del salón social los jueves y viernes hasta las 12:00 p. m., los sábados hasta la 1:00 a. m. y los domingos, si el siguiente día es festivo, también hasta la 1:00 a. m., se ha generado una situación que considero violatoria, ya que todos tienen derecho a hacer su reunión social, en un lugar diferente al de su unidad residencial como lo es el salón social y yo no tengo derecho a oponerme a tales decisiones.

Con esta normatividad en el manual de convivencia, los vecinos tendrían el derecho de utilizar el salón social los días jueves, viernes, sábado y domingo de forma consecutiva, lo que podría resultar en una perturbación constante para quienes vivimos en el apartamento adyacente al salón social, ya que nos separa una pared. 

Quisiera, por favor, recibir orientación sobre cómo proceder para evitar estos eventos y atropellos 'semi-ilegales' por estar en un manual de convivencia, ya que interfieren con mi descanso y paz, y saber si la a puede tener tales atribuciones. Les agradecería mucho si pudieran brindarme su ayuda.”

El uso de los bienes comunes y concretamente de los salones comunales, club house, salas de reuniones y similares, no puede ser arbitrario ni ilimitado y se debe basar en el respeto de los derechos fundamentales de las personas, en lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal, en el manual de convivencia, decisiones de la asamblea sobre el uso de los bienes comunes y normas concordantes como las relacionadas con el control de los ruidos y demás situaciones que produzcan impacto ambiental. Entre las normas más importantes que deben ser acatadas están la Constitución Política, la Ley 675 de 2001, las normas de usos del suelo y el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana.

Por ello, el uso de los citados bienes comunes, máxime si no quedan ubicados lejos de las casas y apartamentos, debe ser regulado en cada conjunto de acuerdo con las normas citadas, y el consejo y/o la asamblea deben imponer las sanciones previstas en el reglamento a quien incumpla estas disposiciones. Igual se podría aplicar a los edificios de uso mixto y los destinados a oficinas.

Al elaborar estas reglas de uso en el manual de convivencia o producto de una decisión de la asamblea de propietarios, se deben tener en cuenta muchos factores para buscar que el ejercicio del derecho de unas personas no se convierta en alteración de los derechos de otras.

En razón de que es difícil controlar una reunión cuando las personas están bajo los efectos del licor o de la euforia, hasta el punto de no importarles la tranquilidad de los demás, lo conveniente es establecer unos horarios y condiciones que garanticen la protección de los derechos de todos los vecinos, incluso los de edificios cercanos y no alquilar el salón sino para determinadas horas y categorías de reuniones. Los salones comunales de los edificios residenciales por lo general se utilizan para la celebración de las asambleas y consejos de istración y para fiestas infantiles u otras que no ocasionen desorden o impacto negativo a los demás habitantes.

De todas formas, de acuerdo con el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, las autoridades de Policía pueden actuar a solicitud de cualquier persona, incluyendo los vigilantes para controlar los ruidos que superen ciertos decibeles.

Por último y en caso de que la destinación de estos bienes ocasione una violación frecuente o constante de los derechos de las personas, será posible instaurar también la acción policiva y otras istrativas (alcaldías), sin perjuicio de que ante la violación de los derechos fundamentales se estudie la posibilidad de interponer la acción de tutela. El deberá responder de conformidad con lo dispuesto por el artículo 50 de la Ley 675 de 2001

“Quisiera saber cómo se maneja el tema del ingreso de los paseadores de perros a las copropiedades, pues este hecho se volvió relevante y los mismos propietarios ponen en peligro a los demás argumentando que estas personas son amigas, para eludir su responsabilidad de bajar y subir las mascotas. ¿Se podrían elaborar normas para el manual de convivencia, de manera similar como sucede con los domiciliarios y trabajadores que ingresan a los apartamentos?”

La consulta se refiere a una situación que afecta la seguridad y salubridad de los habitantes de cada edificio o conjunto y para darle una solución se deben consagrar las reglas necesarias en el manual de convivencia de acuerdo con lo que disponga cada reglamento de propiedad horizontal. Desde luego será de obligatoria aplicación la Ley 675 de 2001, así como el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana.

En caso de que no exista el manual, la asamblea es competente para regular el uso de las zonas comunes, incluyendo las porterías. En la mayoría de copropiedades, los perros son recogidos y dejados en la portería y entregados al propietario o persona responsable, quien tendrá que cumplir con los deberes que se le impongan, específicamente los relacionados con la tenencia de mascotas.

Desde luego antes de tomar cualquier medida, se debe analizar cada situación en particular, por ejemplo el caso de personas a las que realmente se les dificulta sacar en diferentes horas del día a sus mascotas o animales de compañía, como sucede con las personas de avanzada edad, las personas con alguna discapacidad o las personas invidentes. Al regular estas excepciones, se ratificará la obligación que tienen quienes ingresen autorizados por el respectivo propietario, arrendatario o , de acatar las disposiciones de cada copropiedad sobre tenencia de mascotas y demás normas del edificio o conjunto, por lo cual sugiero que se les informe, puede ser mediante un volante, sobre estas limitaciones y deberes. Los propietarios o tenedores pueden ser sancionados de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal por el incumplimiento de estas obligaciones.

Por último y con relación a este oficio que facilita a los propietarios cumplir con sus deberes como dueños de mascotas, en algunas ciudades y municipios existen disposiciones que orientan sobre esta actividad no formal . En Bogotá, el IDPYBA (Instituto de Protección y Bienestar Animal) ha desarrollado un ‘Protocolo de Paseadores Caninos’ de 2019 que debe ser consultada, donde se establecen unas condiciones generales no obligantes para este tipo de labor, entre los cuales se destacan el uso del arnés, o la identificación que los acredite como desarrolladores de esta actividad, la capacitación; igualmente en este protocolo se recomienda que estas personas tengan un anclaje en la cintura por motivos de seguridad, para que quede con manos libres en caso de un imprevisto.

Alrededor de este tema surgen muchas inquietudes como el hecho de que no todos los ejemplares caninos pueden ser conducidos por cualquier persona, la protección de los derechos del animal que en ocasiones pueden ser maltratados, la caminata con animales que no tienen vacunas o que son considerados de manejo especial. Todo ello se relaciona con la responsabilidad del propietario y de la persona a la que confió su mascota, a veces sin investigar de quien se trata.

En síntesis este tema tiene mas relevancia de lo que parece y por tanto debe ser manejado con precaución.

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