Parqueaderos de visitantes y etapas posteriores a la compra en apartamentos

(Las otras respuestas de la abogada Nora Pabón Gómez las puede consultar en el siguiente enlace: Nora Pabón Gómez)

Pregunta
​
​Una propietaria hace referencia a un artículo publicado recientemente en este espacio, sobre el uso de los parqueaderos: “La Ley 675 de 2001 advierte que los parqueaderos de visitantes no pueden ser asignados para uso exclusivo, así como tampoco las zonas de y circulación. Pues bien, en la unidad que resido los parqueaderos de visitantes que se encuentran dentro son usados permanentemente por las mismas personas que poseen 2 carros, no obstante que la asamblea, en su mayoría, votó porque fueran desocupados, pero, por falta de tiempo, no hubo votación. La a persiste en esta práctica, ella toma la palabra y dice que los parqueaderos serán rotados. No es verdad. Se le pidió que desocuparan unos cuantos y fueran asignados a visitantes por los guardas en el orden de llegada y tampoco. Se pregunta sobre este tema en el momento y la respuesta es que hay muchos visitantes. ¿Cuál sería la ruta a seguir para rescatar dichos parqueaderos?”
​
​Respuesta

Además de lo dispuesto por la Ley 675 de 2001 en cuanto a la prohibición de asignar los parqueaderos de visitantes al uso exclusivo de determinados propietarios, se debe dar aplicación al reglamento de propiedad horizontal y a las decisiones que tome la asamblea sobre el uso y goce de los bienes comunes. Ni la a ni el consejo pueden contrariar la norma ni disponer arbitrariamente de estos bienes que originalmente tienen un uso específico para los visitantes del edificio. Como quiera que todos los propietarios tienen derecho a que sus visitantes ingresen a estos parqueaderos en la forma en que lo establezca el reglamento de propiedad horizontal o la asamblea (que podría ser convocada de manera extraordinaria para tal efecto), a petición de cualquiera de los propietarios se debe solicitar la devolución de los estacionamientos, acudiendo a los mecanismos de solución de conflictos y a la imposición de sanciones contempladas en el reglamento. De igual manera, será pertinente analizar la conducta de la a que está disponiendo de los bienes comunes sin autorización u omitiendo realizar el procedimiento para devolución de estos a la copropiedad.

Se debe tener en cuenta que el párrafo segundo del artículo 22 de la Ley 675 de 2001 es una norma de orden público y por tanto la asamblea solo puede disponer la forma y condiciones de ingreso de los s.

Preguntas

“Actualmente adquirí un bien que, al momento de la negociación, nunca se informó que haría parte de propiedad horizontal y han surgido problemas con varios propietarios del proyecto y nos surgen estas dudas que esperamos nos puedan colaborar.

1. Aún no se ha hecho entrega de la istración de la propiedad por parte de la constructora y los propietarios hemos asumido el costo de la vigilancia ya más de un año, ¿esto debe pagarlo la constructora o los propietarios?

2. Estamos bajo régimen de propiedad horizontal, pero tenemos una lucha constante por la finalización del cerramiento del proyecto. Según la constructora, ellos no están obligados a terminar el cerramiento porque el conjunto es abierto, ¿cómo podemos saber si nuestro conjunto sometido a propiedad horizontal debe tener cerramiento o es un conjunto abierto?

3. En el documento de escritura pública del proyecto, la distribución de las áreas no cuenta con zona comercial, mientras que en la licencia de la curaduría sí aparece un área luego de una solicitud de corrección. Aclarando que en ningún momento a los propietarios se nos mencionó que habría zona comercial que solo el proyecto era residencial...”

Respuestas

1. Lo primero es establecer si ya se cumplieron las condiciones y el procedimiento fijados por la Ley y por el reglamento de propiedad horizontal para la terminación de la istración provisional y el nombramiento del definitivo. Desde el momento en que los propietarios reciben sus unidades privadas y, en consecuencia, los bienes comunes esenciales y todos o algunos bienes y servicios comunes no esenciales, están obligados a pagar las expensas comunes en proporción a su coeficiente o módulo de contribución de acuerdo con el presupuesto provisional y con lo dispuesto por el reglamento. En casos similares, la vigilancia es asumida por los propietarios y por la constructora como titular de derechos de propiedad de las unidades no transferidas.

2. Es necesario verificar los antecedentes urbanísticos del proyecto, los documentos de propiedad horizontal, así como los demás documentos que formaron parte de la negociación del conjunto o agrupación. Algunos de estos documentos pueden ser suministrados por el mismo constructor y también se pueden encontrar en la Curaduría Urbana que expidió la licencia de construcción. Es de anotar que, si se trata de un conjunto abierto, lo más probable es que varias vías de no sean privadas, sino públicas, por lo cual sugiero a los propietarios contratar una asesoría legal y técnica sobre el caso específico. De este análisis integral dependerá definir si se trata de un conjunto cerrado o de una agrupación y si está previsto y permitido el cerramiento, así como los compromisos que hubiera adquirido el propietario inicial con los compradores.
​
​3. Todos los documentos anteriores y posteriores a la construcción deben coincidir en sus datos. De acuerdo con la Ley 675 de 2001, con la escritura de constitución o adición del régimen de propiedad horizontal deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces, donde se muestra la localización, linderos, y en general todo lo relacionado con los bienes privados y comunes del edificio o conjunto. Añade expresamente un parágrafo en el artículo sexto, que si se encuentran discordancias entre la citada escritura y los documentos mencionados, el Notario deberá dejar constancia expresa en la escritura. Como en las demás consultas formuladas por el lector, considero que el análisis de todos los puntos debe ser realizado con un estudio a fondo de los documentos urbanísticos, publicidad, de propiedad horizontal y los demás que fueron parte del negocio o transferencia de la unidad privada y bienes comunes.

Envíe su pregunta, muy concreta y sin anexos, al correo: [email protected]