Cambios de usos y cuotas extraordinarias

Modificación del uso de las oficinas

Pregunta un lector: "¿Es posible que un edificio actualmente de oficinas, existente en el sector de Unilago en Bogotá, pueda ser convertido en uso mixto, es decir además de oficinas, de vivienda como apartaestudios? ¿Existe alguna ley que lo prohíba? ¿O podemos tener una norma que podamos tomar como base? Lo anterior, es porque a raíz de la pandemia muchas oficinas están desocupadas y una opción podría ser cambiar de uso de oficinas. a vivienda.”

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En este caso, que es de frecuente ocurrencia ante la situación actual, se deben analizar los antecedentes frente a las normas urbanísticas, pues lo primero es determinar si el uso está permitido en la licencia de construcción y/o en la norma aplicable al predio y al sector. En caso afirmativo, también se deberá tener en cuenta que las condiciones para implantar el uso de vivienda son diferentes especialmente en lo referente a estacionamientos y equipamiento comunal.

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Realizado este análisis y hechas las consultas pertinentes, se deberá obtener la licencia de adecuación ante una de las curadurías urbanas y, antes de ello, se requiere la aprobación de la asamblea de propietarios, con un quórum decisorio del 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad. El acta de la asamblea en este caso es un requisito para solicitar la licencia y hacer la radicación en legal y debida forma.

Luego se deberá realizar la reforma del reglamento, también con la aprobación de la asamblea de propietarios y el mismo quórum calificado. El trámite de obtención de la licencia se adelanta con base en el Decreto 1077 de 2015 Único del Sector Vivienda.

Consulta una propietaria: “No teniendo parqueadero escriturado en el edificio donde soy propietaria de un apartamento, debo contribuir al pago de cuota extraordinaria para el arreglo de parqueaderos? ¿Y para la automatización del portón de los parqueaderos?

En principio todos los propietarios deben contribuir a las expensas comunes de acuerdo con lo que señale cada reglamento de propiedad horizontal. La Ley 675 de 2001 prevé que la obligación de contribuir con las expensas comunes se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común. De tal manera que es necesario revisar el respectivo reglamento.

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En el caso de la consulta, se debe tener en cuenta que en las zonas de parqueo no solo se encuentran los estacionamientos privados, sino también los de visitantes y otros comunes que pertenecen a todos los propietarios de acuerdo con su coeficiente. Los estacionamientos privados deberán contribuir con un valor mayor, pues tienen su coeficiente de copropiedad que genera la obligación de asumir el pago de expensas de acuerdo con este índice.

Sin embargo, se debe analizar el caso con mayores elementos, como el hecho de que se trata de una mejora que solo beneficiará a unos propietarios Como quiera que se requiere de la aprobación de la asamblea de propietarios se debe advertir que la decisión para la imposición de cuotas extraordinarias cuya cuantía total durante la vigencia presupuestal supere 4 veces el valor de las expensas necesarias mensuales, no puede ser tomada en asamblea no presencial.

NORA PABÓN GÓMEZ

Abogada - Asesora externa

Vivienda & Construcción cuenta con los análisis de la consultora del sector de la construcción y las copropiedades, que responde en EL TIEMPO de los sábados a interrogantes que los lectores envían a través del siguiente correo electrónico: